들어가며
안녕하세요. 새해가 밝았네요. 오랜만의 글인데 오늘은 기술이 아닌 일상생활과 관련된 주제로 글을 작성합니다. 최근 가장 관심이 많았던 주제 “부동산”입니다. 부동산이라고 해서 뭔가 부동산 투자 방법 노하우, 고액 자산가 되기가 아니라 제가 앞으로 안정적인 삶을 영위할 수 있는 내 집을 마련하기 위해 공부하고 경험한 내용들을 정리해 봤습니다. 개발자로서 기술적으로 성장하기 위해 기술 문서와 서적을 보는 것도 중요하지만 그 못지않게 부동산과 관련된 기본적인 지식을 아는 게 삶에서 정말 중요하구나라는 것을 깨달았습니다. 대학 수업이나 회사 신입 교육 때 이런 걸 누가 알려주면 얼마나 좋았을까 하는 아쉬움도 남네요. 그만큼 빨리 알면 알수록 이 글을 읽는 사회 초년생 여러분에게 도움이 될 것이라고 생각합니다.
그럼 시작해 볼게요 :)
왜 부동산 공부를 시작했을까?
작년 4월에 약 10년여간의 원룸 생활을 끝내고 아파트 전세를 구하게 되었습니다. 난생처음 스스로 해보는 아파트 전세 계약이고 금액이 적지 않았기 때문에 혹여나 잘못되면 어쩌지 하는 걱정이 많았습니다. 임대인, 임차인, 등기, 매매, 분양권 이런 용어들 모두 제대로 공부해 본적도 없어서 부동산 계약서 자체가 너무 생소했고 대출을 알아보는 것도 쉽지 않았습니다. 이렇게 아는 것 하나 없었으니 계약이 제대로 진행되었을 리는 없겠죠.. 같은 매물 계약서를 4번이나 다시 쓰고 나서 깨달았습니다. “아 제대로 알아야겠구나..” 지난 일이지만 사실 그때 만난 부동산 업자는 거의 사기꾼에 가까운 악덕업자였습니다. 아는 게 없었기 때문에 부동산 중개업자에게 끌려다니면서 마음고생만 한 것 같아요.
그렇게 앞으로는 누군가에게 끌려다니지 않기를 바라면서 부동산 공부를 시작하게 되었습니다.
사회 초년생들이 꼭 알아야 하는 부동산 지식
대학이나 직장 때문에 이제 막 집을 구해야 하는 사회 초년생 분들께는 아래 2가지 정보를 먼저 알아보라고 권해 드리고 싶습니다.
- 부동산 중개 수수료 상한 요율
- 아파트 청약
만약 주변에 이미 부동산 경험이 많은 가족이나 친척이 있다면 그분들께 믿고 맡겨도 되겠지만 그렇지 않은 분들은 미리 알면 알수록 좋을 것 같아요.
부동산 중개 수수료 상한 요율
보통 집을 계약할 때는 부동산 중개인을 통해서 계약을 합니다. 거래 금액이 크고 사고의 위험을 줄이기 위해서 좀 더 전문적인 지식이 있는 분들께 수수료를 내고 계약을 봐주는 형태로 진행하죠. 여기서 수수료가 흔히 얘기하는 부동산 복비이자 부동산 중개 수수료입니다. 이 중개 수수료는 계약하는 집의 가격과 계약 형태에 따라 다르게 책정됩니다.
중개 수수료는 정부 정책에 따라 바뀝니다. 해당 정책을 찾아서 확인하는 것보단 호갱노노와 같은 애플리케이션을 이용해서 아래와 같이 확인하는 것이 편합니다.
여기서 상한 요율이란 집 가격에 비례해서 최대로 받을 수 있는 중개 수수료를 의미합니다. 아래와 같이 호갱노노에도 잘 안내되어 있지만 이건 협의해서 최대로 받을 수 있는 금액인 것이지 무조건 저만큼을 내야 한다는 의미는 아닙니다.
그럼 전/월세 금액을 기준으로 했을 때 5천만 원짜리 원룸의 중개 수수료는 얼마로 내는 게 적당할까요? 이건 주변 지인들에게 물어서 최근 거래한 금액을 알아보고 해당 금액보다 낮춰서 제시하는 것을 추천드립니다. 아래에 안내드리는 협상 팁을 참고해서 최대한 저렴하게 복비를 내셨으면 좋겠네요.
부동산 중개 수수료 협상 팁
중개 수수료 협상을 위한 한 가지 팁은 부동산 중개소 간의 중개 수수료 가격 경쟁을 부추기는 것입니다. 보통 집에 세를 놓으려고 하는 집주인들은 여러 개의 부동산에 같은 매물을 홍보합니다. 그래야 빠르게 세입자를 구할 수 있기 때문이죠. 여기서 계약을 체결하는 하나의 부동산만 중개 수수료를 받을 수 있고 나머지 부동산은 홍보와 소개만 해주고 중개 수수료를 받지 못합니다. 따라서, 부동산 중개인들은 어떻게든 자신이 고객을 유치하려고 하기 때문에 집을 구하는 사람 입장에서는 여러 개의 부동산 중에서 중개 수수료를 가장 싸게 해주는 부동산을 고를 수 있습니다.
마음에 드는 집이 있다면 해당 집을 홍보하는 여러 부동산에 전화를 걸어 복비는 0.x% 이하로 해주시면 하겠다고 말을 하면 복비를 낮출 수 있습니다. 그리고 꼭 복비는 가계약(본 계약에 앞서 미리 매물을 선점하기 위해 일부를 입금하는 계약 형태)을 진행하기 전에 부동산 중개인과 협의해야 합니다. 계약을 체결하고 나서 얘기를 하면 최대 상한 요율을 다 받으려고 하기 때문에 꼭 부동산 계약을 진행하기 전에 복비를 먼저 협의하고 진행하는 것이 좋습니다.
아파트 청약
아파트 청약은 아마 모든 사회 초년생에게 해당되는 내 집 마련 전략은 아닐 겁니다. 요즘 특히 부동산 가격이 폭등하면서 신축 아파트 가격이 많이 올라 분양가(신축 아파트를 구입하기 위한 가격)가 개인 근로 소득만으로는 감당하기 어려운 시대가 되었죠. 아마도 아파트 청약은 이제 결혼을 생각하면서 내 집을 구하고 싶은 2인 이상 가정에 좀 더 적합한 내 집 마련 전략이 아닐까 싶습니다. 혹은 홀로 열심히 모아 자산을 어느 정도 축적한 분들이 노려 보면 좋지 않을까 합니다. 솔직한 마음으로는 지금 당장 수중에 돈이 많지 않더라도 괜찮은 위치에 괜찮은 가격의 아파트가 분양을 하고 있다면 꼭 청약을 넣어보시면 좋지 않을까.. 생각합니다. 후에 서술할 대출과 DSR 등을 어느 정도 따져보고 나서 말이죠..!
아파트 청약이란 쉽게 말해서 새로운 아파트를 지어 정부나 건설사가 특정 호수를 개인에게 판매하는 것이라고 보면 됩니다. 좀 더 전문적인 부동산 용어를 쓰면 뭐 분양권, 입주해서 살 수 있는 권리 등이 있을 텐데 요건 추후에 부동산 공부를 더 하시게 되면 어렵지 않게 학습하실 수 있을 거예요.
아파트 청약을 하려면 청약 통장이 필요합니다. 보통 정부에서 제공하는 집과 건설사가 제공하는 집을 모두 신청할 수 있는 주택청약종합저축을 많이 하는 것 같습니다.
청약 통장에서 중요한 건 얼마나 오랜 기간 동안 얼마만큼의 금액을 정기적으로 납입했는가입니다. 아래 그림은 최근에 진행한 아파트 분양의 청약 예치 기준 금액입니다.
현재 본인이 거주하고 있는 지역 기준으로 청약 통장에 얼마가 있어야 청약을 신청할 수 있는지를 보여주고 있습니다. 위의 금액만 충족한다면 청약을 신청할 수 있는 자격이 주어집니다. 여기서 당첨 확률을 높이기 위해 좀 더 세부적으로 들어가자면 무주택기간, 부양가족, 청약통장 가입 기간 등으로 가점을 계산해야 하는데 아마 이 글을 읽고 계시는 사회 초년생 분들은 거의 해당 사항이 없을 테니 위와 같이 청약을 신청할 수 있는 기준 금액만 만들어 놓으시면 됩니다.
사회 초년생을 위한 아파트 청약 팁
회사에서 개발자로 일하는 사회 초년생 분들께 절세와 내 집 마련이라는 관점에서 2가지 팁을 공유해 드릴려고 합니다. 아마 이미 다 알고 계시는 분들도 계시겠지만 그렇지 않은 분들도 있을 거라고 생각하고 간단히 적어보겠습니다 :)
1. 주택 청약 통장은 매달 20만 원씩 납입
앞에서 청약에 당첨되기 위한 중요 조건이 청약 통장의 납입 기간과 금액이라고 얘기했습니다. 만약, 현재 집이 없고 근로 소득이 7천만 원 이하인 경우에는 매달 20만 원씩 납입하시는 것을 추천드립니다. 그럼 연간 납부한 240만 원에 대해 연말 정산할 때 40%의 소득 공제를 받을 수 있어서 절세 효과를 누리면서 청약을 준비할 수 있습니다.
2. 추첨제 전형을 노려라
작년 11월부터 정부의 아파트 공급 정책이 바뀌면서 사회 초년생도 아파트 청약에 당첨될 수 있는 길이 열렸습니다. 원래는 앞서 언급했듯이 부양가족, 무주택 기간 등 청약에 당첨되기 위한 조건이 까다로웠는데 이제는 아래와 같이 미혼 싱글도 추첨으로 당첨될 수 있는 유형이 생겼습니다.
여기서 말하는 민영 주택이란 현대, 삼성, GS, 포스코 건설 등 민간 건설사 주도로 공급하는 주택을 민영 주택이라고 합니다. 그리고 특별 공급은 아파트 청약을 진행할 때 혜택을 받을 수 있는 여러 가지 청약 유형을 의미하는데 생애최초는 생애 처음으로 아파트를 구매하는 경우를 의미하고, 신혼부부는 7년 이내의 신혼부부를 의미합니다.
기존에는 생애최초 특별 공급이 미혼 싱글이 신청하기 어려운 조건으로 진행되었지만 이제는 아래와 같이 3억 3천 이하의 부동산 자산 요건만 충족한다면 추첨제로 신청할 수 있게 되었습니다.
만약 청약에 관심이 생겼다면 어느 아파트에 청약을 신청하면 좋을지 알아봐야 합니다. 아파트 분양 일정은 아래와 같이 호갱노노로 전국, 수도권, 관심 지역, 지방 등으로 분류해서 볼 수 있습니다.
마무리
한바탕 계약 때문에 고생을 하고 나니 꼭 알아야겠구나 라는 생각에 부동산 공부를 시작했습니다. 몇 권의 책과 경험을 통해서 기본적인 내용을 알게 되고 나니 미리 알았으면 좋았을 걸이라는 생각이 드네요. 만약 알았다면 내 시간과 비용을 더 절약할 수 있었을 텐데 말이죠. 근로 소득만으로는 내 집을 마련하기가 어려워진 이 시대에 어쩌면 직무 전문성을 개발하기 이전에 내 집 마련에 대한 계획과 준비가 선행되어야 하지 않을까요?
오늘은 사회 초년생의 관점에서 알아야 할 부동산 지식에 대해서 알아보았습니다. 다음 글에서는 아파트 매매와 부동산 시장에 대해 학습하고 내린 개인적인 의견을 공유하겠습니다. 이 글이 아무쪼록 저처럼 부동산을 잘 몰랐던 분들께 도움이 되었으면 좋겠네요. 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다 :)